武汉建工律师：最高法《建工解释（二）》下期解读——工程款结算、优先受偿权与质量保证金新规
武汉建工律师：最高法《建工解释（二）》下期解读——工程款结算、优先受偿权与质量保证金新规
最高法《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工解释（二）》）已于2026年6月30日正式施行。上期我们梳理了合同效力、工期、鉴定意见等规则，下期聚焦的，恰恰是建工纠纷里最"烧钱"的三块：工程价款怎么算、优先受偿权怎么主张、质量保证金怎么退。
武汉作为中部基建重镇，建筑市场活跃、项目体量大，施工企业与实际施工人之间的工程款争议向来高发。武汉建工律师向银结合上海二中院对《建工解释（二）》的条文解读（下），把这几条和企业、包工头切身利益直接相关的新规讲清楚。
一、工程价款怎么结算
1. 固定价合同，原则上不调差（第九条）
当事人约定按固定单价、固定总价结算的，原则上不得因合同履行期内人工费、主要材料价格等成本要素的市场波动而请求调整。这条体现了合同严守原则，提升了固定价合同的稳定性。
但有两个例外：第一，合同里预先设了价格调整条款的，从其约定；第二，符合民法典第五百三十三条情势变更——价格变化超出正常商业风险范畴、继续履行对一方明显不公平时，可请求变更或解除合同。
实务提醒：承包人在签固定价合同时，一定要充分评估材料、人工波动风险，确有必要的，在合同里预先设好调价条款，别把全部风险都扛在自己身上。
2. 固定总价合同解除，用"比例法"算已完工价款（第十条）
固定总价合同提前解除，已施工部分价款没约定又谈不拢的，法院可以参照合同订立时工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、方法，分别确定已施工部分价款和全部工程价款的比例，再用这个比例乘以合同约定的固定总价，得出已施工部分应得价款。
这套"比例法"的核心逻辑，是维持固定总价合同的整体对价关系，通过"已完工部分在整体工程中的价值占比"来分摊总价，既避免脱离合同总价的鉴定乱象，也兼顾公平与效率。
3. 无效合同"参照合同"，不只看价款金额（第十一条）
民法典第七百九十三条规定，施工合同无效但工程质量合格的，可"参照合同关于工程价款的约定"折价补偿。第十一条进一步明确：应当参照的，不仅包括工程价款金额本身，还包括计价方式、支付时间、调整方法、结算方法等整套内容。
也就是说，合同无效时，双方约定的付款节点、进度款比例、结算程序、价格调整机制，都属于应当参照适用的范围，折价补偿的计算更完整、更具操作性。
4. 折价补偿结算协议具有独立性（第十二条）
施工合同无效后，发包人和承包人就折价补偿款达成的结算协议，质量合格的情况下有效，当事人可以按协议主张权利。适用范围还扩展到发包人、承包人与接受转包或违法分包的单位或个人三方达成的类似协议。
这意味着，结算协议具有独立性，属于双方就合同无效后果处理达成的新合意，不因施工合同无效而自动推翻，有助于在转包、违法分包链条复杂的项目里解决多方结算争议。
5. 审计久拖不决，可申请司法鉴定（第十三条）
政府投资或国有资金工程中，约定以行政审计或财政评审为结算依据很常见，但审计久拖不决常让承包人拿不到工程款。第十三条给出救济：
- 非因承包人原因、合理期限内未出具审计或评审结论的，承包人可申请司法鉴定确定造价；
- 承包人有证据证明审计或评审结论与合同明显不符的，也可申请司法鉴定，法院应予准许；
- 合理期限无约定的，最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年；
- 双方未约定以审计为结算依据的，发包人单方请求以审计结论定价款的，法院不予支持。
二、质量保证金与退场
1. 保证金基数与返还起算点（第十四条）
质量保证金要与承包人实际应得款项对应，而非以合同全部工程价款为基数：
- 合同解除：以承包人应得工程价款为基数；返还期从承包人退场之日起算；施工合同在退场后解除的，从解除之日起算。
- 合同无效且工程未完工：以承包人应得折价补偿款为基数；返还期从退场之日起算。
2. 退场与证据保全（第十五条）
合同解除后，发包人有权请求承包人移交施工现场和施工资料。更重要的是，承包人退场前，当事人可申请对施工现场或相关证据进行保全，固定工程状态、已完工程量、材料设备等关键证据，避免退场后现场变动导致后续鉴定或责任认定缺乏依据。
实务提醒：退场环节最容易"说不清"。无论是发包方还是承包方，退场前把现场、工程量、材料设备通过拍照、录像、公证或法院保全固定下来，是后续维权最关键的筹码。
3. 质量问题"先维修，后赔偿"（第十六条）
因承包人原因致使工程质量不合格的，发包人未通知承包人修复、直接请求判令承包人先行支付修复费用的，法院不予支持。若承包人拒绝修复或在合理期限内未修复至符合约定，发包人自行或委托他人修复后，可请求承包人承担合理修复费用。
这条和民法典第八百零一条衔接，旨在督促双方先通过承包人自行修复解决质量问题，避免不必要的费用争议。
三、优先受偿权细化
1. 受偿范围排除停工、窝工损失（第十七条）
建工优先权的制度根基，是保护承包人投入人工、材料、机械至建设工程中的物化劳动价值。停工、窝工损失等系发包人原因导致的纯粹经济损失，本质属违约责任，与工程物化价值无关，明确排除在受偿范围之外。
同时，法院应在判决主文中明确承包人享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，衔接审判与执行，也让发包人的其他债权人知晓优先权具体范围。
2. 协议折价（以房抵工）的法定要件（第十八条）
建工优先权可协议折价或申请拍卖。协议折价常表现为"以房抵工"。为防止发包人与承包人恶意串通、低价折价损害抵押权人、其他债权人和购房消费者，《建工解释（二）》明确了四要件：
- 承包人施工的工程质量合格；
- 建设工程可以折价；
- 发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
- 折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
其中"经催告后在合理期限内未支付"是程序要求；"折价金额与折价时市场价值基本相当"以双方达成折价协议之日为基准，旨在防止恶意低价折价、变相转移责任财产。
3. 优先权能否随债权转让（第十九条）
法律对建工优先权能否随价款债权一并转让无明确规定。第十九条明确，债权受让人主张建工优先权的，法院应综合考量：工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已支付合理转让款等因素作出裁判，在承包人债权实现、建筑工人利益、受让人交易安全与外部债权人利益之间妥善平衡。
4. 物上代位（第二十条）
建工优先权具有担保物权属性。工程毁损、灭失或被征收后，承包人就获得的保险金、赔偿金、补偿金等替代价值主张优先受偿的，法院应予支持，合理保护承包人利益。
5. 行使期限起算点（第二十一条）
《建工解释（一）》规定优先权期限最长十八个月，自发包人应当给付工程价款之日起算。第二十一条进一步细化：
- 当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期的，从变更后的应当给付之日起算；
- 合同未约定或约定不明，但结算协议明确约定了给付日期的，以结算协议约定日期为起算点。
四、违法线索移送与时间效力
1. 违法线索移送（第二十二条）
法院审理建工合同纠纷，发现违法发包、转包、违法分包、资质借用等违法行为，或工程存在严重质量问题的，应及时通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关。这是司法主动承担社会治理职能的体现。
2. 时间效力（第二十三条）
《建工解释（二）》自2026年6月30日施行，适用于此后新受理的一审建工合同纠纷案件。此前已受理未审结的一审案件不适用；此前已审结案件的二审、再审程序也不适用。新法优于旧法，与《建工解释（一）》不一致的，以二为准。
给武汉建工企业与实际施工人的建议
- 签固定价合同要预设调价条款，充分评估材料、人工波动风险，把情势变更的救济通道留好。
- 重视结算协议的独立性，合同无效后及时就折价补偿达成书面协议并锁定，别让前期投入"悬空"。
- 退场前做证据保全，固定已完工程量、现场状态与材料设备，这是后续结算与维权最关键的证据。
- 主张优先受偿权注意十八个月期限与催告程序，以房抵工要确保折价公允，避免被认定恶意低价。
- 遇到审计久拖不决，及时收集"非因承包人原因"或"审计结论与合同明显不符"的证据，申请司法鉴定。
建工纠纷专业性强、金额大、链条长。武汉及湖北的施工企业在签约、履约、退场各环节保留好书面与影像证据，遇到争议尽早咨询专业律师，往往能把损失挡在发生之前。
来源说明
本文参考上海市第二中级人民法院微信公众号2026年7月14日发布的《〈关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）〉条文解读（下）》（文字：沈奕珺、许辰雨；责任编辑：翟珺）编写，当事人情形均为归纳梳理，不构成具体法律意见。如遇实际工程争议，建议结合案件事实咨询专业律师。