没签租赁合同，占了场地就能不付钱吗？

一家酒店管理公司，注册地址就落在酒店的客房里，从2017年起就在这栋楼里经营，直到2019年才和产权人补签了协议。产权人后来进入破产程序，管理人找上门：协议签订前占用的那两年多，占用费得补上。公司不认：没签合同，凭什么付钱？最高人民法院的(2021)最高法民申6168号裁定，把这个问题说透了。

一家没有合同的酒店

黄山君合酒店管理有限公司（以下简称君合酒店公司）2017年3月17日完成工商登记，登记地址是黄山市屯溪区齐云大道55号君瑞百合大酒店A幢1001客房，正是案涉场地。

2019年6月24日，君合酒店公司与黄山市南方百合实业有限公司（以下简称南方百合公司）签订《协议》，对租赁物的位置、范围、时间、价格作了约定，双方对这些内容没有异议。但《协议》里有一段特别的话：本协议签订之前，君合酒店公司已占用相关资产，双方没有签订协议，占用期间是否需要支付占用费，由南方百合公司向人民法院提起诉讼后确定。

这份《协议》签的时候，南方百合公司已经进入破产程序，代表它打官司的是管理人负责人于贯军。

「占用」两个字，写进了协议

君合酒店公司申请再审，理由主要有两条：一是认为二审依据《协议》推定此前的租赁关系、又依据工商登记时间推定起租时间，属于认定基本事实缺乏证据证明；二是提交了「新证据」，想推翻二审判决。

最高人民法院把审查重点放在一个问题上：二审认定2019年6月24日前双方存在事实租赁关系，是否缺乏证据证明。

答案是并不缺乏。理由都在卷里。

《协议》自己承认了占用。白纸黑字写着，君合酒店公司在协议签订之前已经占用该资产，占用费问题交给法院解决。君合公司说这份《协议》是沿用前承租人的协议，但拿不出证据。

工商登记指向案涉场地。君合公司2017年3月17日注册，登记地址就是案涉场地，也没有证据证明它在其他场地经营酒店。

停业不等于没占用。君合公司说自己2017年后多次因小业主纠纷停业、断断续续经营，但没有证据证明停业期间租用了别的场地。

新证据为什么没能翻案

君合公司还交了两组「新证据」。

一组是南方百合公司与王卫平2010年3月7日签订的《商品房买卖合同》公证书复印件。可这份公证书只有封面，没有具体公证内容，合同没有编号，所涉房屋也不是案涉场地。

另一组是15张照片，想证明案涉场地公共部位属全体业主、君合公司并未占有使用。可照片不能证实2010年至今一直由他人占用场地。

最高人民法院的结论是：这两组证据都不能证实君合公司的主张，不足以推翻二审判决认定的基本事实。君合公司还援引《民事诉讼法》第二百条第四项（主要证据未经质证）申请再审，但没说具体理由，法院不予支持。这份裁定适用的是2017年修正的《民事诉讼法》，现行法（2021年修正，2022年1月1日施行）已将再审事由调整至第二百零七条。

事实租赁关系，看的是什么

这个案子真正值得读的，是事实租赁关系的认定逻辑。没签书面合同，不等于没有租赁关系。

《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式、无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。书面形式只是租赁关系的常见载体，不是存在租赁关系的唯一证明。一方交付了场地，另一方实际占有经营，双方对租金等主要条款形成合意或者实际履行，法院就可以认定事实租赁关系。

本案提供了三条认定线索：

其一，占用的自认。事后协议里写进「此前已占用」，是对事实租赁关系最直接的确认。想推翻，得拿出相反证据。

其二，经营与登记的指向。公司注册地址、实际经营地点与案涉场地一致，又没有证据显示在其他地方经营，指向就很明确。

其三，反驳的举证责任。主张不存在租赁关系的一方，要对自己的主张举证。停业、断断续续经营，都证明不了「没有占用」。

给经营者和房东的三点提醒

第一，先使用、后补约，不等于「白用」。很多场地是先交付使用、后补签合同，中间这段占用期最容易成为争议。事后协议里一旦出现「此前已占用」这类表述，就等于确认了事实租赁关系，占用费要从实际占用之日算起。

第二，登记地址和经营痕迹都会说话。公司注册地址、水电物业缴费、员工社保，都可能成为认定实际占用的线索。反过来，主张自己没占用的，得说清楚自己到底在哪经营。

第三，想推翻生效判决，新证据要够硬。再审新证据的门槛是「足以推翻原判决认定的事实」。只有封面没有内容的公证书、指向不明的照片，过不了这道门槛。

案号：(2021)最高法民申6168号 裁判日期：2021.12.08 审理法院：最高人民法院

本文根据最高人民法院(2021)最高法民申6168号民事裁定书撰写，旨在解析事实租赁关系的认定与再审新证据的审查标准。文中法律引用均可通过司法公开渠道核验。

📖 关注「法意灵犀」

劳动维权 · 婚姻家事 · 消费维权 · 公司税务
每天一个真实案例，讲透老百姓用得上的法律常识

👆 长按识别二维码，关注「法意灵犀」

每周更新真实案例与维权实操