办完涂销抵押没通知，买方可以不付款吗？

2017年4月18日，两家香港公司在内地签下一份《股权及资产转让合同》，价格13亿元。卖方是一家香港公司（下称卖方），买方是另一家香港公司（下称买方）。转让的标的是卖方手里一家香港公司的100%股权，那家公司下面有一家内地的全资子公司（下称广州公司）。买方真正想要的是广州公司名下的一宗工业用地，那宗地按广州市旧厂改造政策可以实施改造。

付款分两期。第一期第一笔走两步。买方先在内地向卖方指定的账户付1亿元，再在香港付相当于3.8亿元的港币。卖方收齐港币的当日，把内地那1亿元原路全额退还，并负责在30个工作日内涂销三宗地块的全部抵押登记。第一期第二笔是相当于2.2亿元的港币，付款时点只有一句话：涂销抵押登记完成当日，买方在香港向卖方指定的香港账户付款。

卖方在2017年5月31日办完了涂销抵押登记。买方在7月19日、7月20日才把这笔钱汇到香港账户。卖方在7月21日全额退回，7月26日发出《解除合同通知书》。一审广东省高级人民法院判合同继续履行，二审最高人民法院撤销一审判决，改判合同已于2017年7月26日解除。2025年，这份判决被《最高人民法院公报》第7期作为裁判文书选登。

谁签了合同，谁在法庭上

签合同的是卖方和买方两方。合同允许买方指定第三方受让股权，2017年5月5日买方指定了一家在英属维尔京群岛注册的公司（下称受让方），后面的转让款实际由它支付。

打官司的名单宽一些。原告和上诉人里有买方和受让方两家，被告和反诉原告是卖方。被上诉人里的目标公司和广州公司都不是合同当事人，它们是买方拉进来的。买方主张卖方与目标公司、广州公司人格混同，要求这两家对卖方的债务承担连带清偿责任。

这个意见两级法院都没有采纳。案发时适用的是《中华人民共和国公司法》（2018修正，2018年10月26日施行）第二十条第三款。二审说，这一条把公司法人人格否认的基础放在人格混同并非法转移公司的责任财产、由此损害公司债权人利益上。本案合同当事人是卖方，目标公司和广州公司并不是卖方的股东，也不存在卖方因与它们有绝对控股关系而非法转移财产的情形。现行《公司法》（2023修订，2024年7月1日施行）第二十三条把责任方向写得更细，基础仍是这一层。

2.2亿元，约定在涂销完成那一天付

第一期第一笔履行得很顺。买方2017年4月19日按期在内地支付1亿元。5月10日，它按期在香港支付相当于3.8亿元的港币，即港币428402985元。卖方5月9日按期退还1亿元，5月17日出具《收据》确认买方已适格履行第一期付款义务，5月31日办完涂销抵押登记。到这一步，双方都没有违约行为。

争议出在第二笔。约定的付款日是「涂销抵押登记完成当日」，可「完成」是哪一天，两边各说各话。受让方主张以涂销后广州公司的领证日期为准，三本证分别在2017年5月26日、5月31日、6月6日领出。卖方提交的查册表载明抵押权涂销日期为5月24日、5月25日、5月31日。两级法院都采取后一种：完成涂销抵押登记是一种事实状态，以查册表上注明的抵押权涂销日期为准，所以卖方在5月31日已经完成。

日期定下来，紧接着的问题就是：卖方办完了没通知，买方是不是就可以一直不付款。

合同没写的一条义务，法院补了上去

合同里没有约定卖方完成涂销抵押登记后要通知买方。两审都把这条义务补了进去。

依据是《中华人民共和国合同法》第六十条第二款（1999年3月15日公布，1999年10月1日施行，2021年1月1日起失效；现行《中华人民共和国民法典》第五百零九条第二款是同一句）：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉纠纷发生在民法典施行前，二审依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，适用当时的合同法。

义务的来源摆在合同的安排上。合同约定买方要在涂销完成当日付款，卖方是完成涂销的那一方，也只有它最清楚完成的情况。

分歧在后果。一审认为买方未经告知无法了解涂销情况，付款义务应当从它实际收到书面通知之日，也就是2017年7月3日起算。二审说，这样等于把合同里的「涂销抵押登记完成当日付款」，解释成了「完成涂销并履行通知义务之当日付款」，与合同约定不符。

附随义务，推不出一个拒付的理由

二审先把这类义务的性质定下来。通知义务依据诚实信用原则产生，性质是附随义务，不是合同的主给付义务。违反附随义务，原则上不能产生履行抗辩权。

《合同法》第六十六条（现行《民法典》第五百二十五条）规定了同时履行抗辩权：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。第六十七条（现行《民法典》第五百二十六条）规定了先履行抗辩权，适用前提同样严格。当事人没有把附随义务约定成主给付义务时，法院不应当把它当作主给付义务对待。也不应当因为一方不履行附随义务，就赋予对方同时履行抗辩权乃至先履行抗辩权。

例外只有一种，而且必须严格限定。一方违反附随义务造成对方主给付义务履行的重大困难，以致影响合同目的实现的，才可以依据诚实信用原则赋予对方履行抗辩权。

本案的特殊性在于付款日就挂在涂销完成那一天。完成与否这个信息，与付款义务关联极其密切。二审把它分成两种情形。

如果这个事实由卖方单方掌握，买方无从知悉，买方履行付款义务会存在重大困难，此时可以认定买方享有履行抗辩权。如果这个事实是买方无需卖方配合、自己就能查到的公开信息，结论就反过来。卖方迟延通知的后果，至多只是增加买方自行查询的负担，不足以产生履行抗辩权。

6月6日，登记信息已经是公开的

5月31日到6月6日之间，三宗地块的产权证件陆续办出。这段时间确实存在涂销信息还没对外公示的可能，二审也承认这一点。在这个阶段，卖方怠于通知直接影响买方付款，买方享有履行抗辩权。

界限划在6月6日。到这一天，案涉房地产证件全部办完，涂销抵押登记的公示信息不再是卖方单方掌握的信息。

二审引的是《广州市房地产登记资料查询办法》（穗国房字〔2014〕209号）第六条第一款：自然人、法人和其他组织凭其身份证明原件，可查询房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制情况。这一条并不要求查询主体是权利人或者利害关系人。

买方在庭上说了两条没去查的原因。一条是超过5个房产证的查询属于批量查询，登记中心会因为涉嫌倒卖信息而严格审查。另一条是付款时间约定在涂销当日，卖方迟延涂销要付违约金，它也没有自己查的动力。二审没有采纳这一意见。买方手里有自己签的合同，可以排除倒卖信息的嫌疑；它的代表人长期在内地做房产投资，查询不存在法律上或事实上的障碍。到这一步，买方不再因为卖方没通知而享有履行抗辩权。

判决里还有一段对微信记录的解读。2017年6月7日到6月23日，买方代表人连续给卖方代表人发微信，请求把这2.2亿元改在内地以人民币支付。请求从「拜托」「尽快落实给我」问到「今天星期五了」「你复一复我」。6月23日下午，它突然问了一句「项目你涂销完没有？」，随后又追问「但是你们的进展如何？」。二审说，急于付款的一方在半个月里始终不问涂销情况，与日常生活经验和商业常理不符。综合这一系列行为，可以佐证买方在6月6日已经知悉或者应当知悉涂销已经完成，只是临时筹措港币遇到困难，希望重新协商合同。

买方有没有收到过2017年6月6日那份《函》，一审为此做的司法鉴定该怎么评价，二审说已经不是本案的关键事实。6月6日之后买方自己可以查，卖方究竟是6月6日、7月3日还是7月13日实际通知，都不再产生履行抗辩权。再对那份《函》做鉴定也没有必要。

卖方迟延通知的代价最后落在六天上：买方的应付款日从5月31日顺延到6月6日。

逾期超过30天，约定的解除权就成立了

合同第九条第二款第1项约定，买方迟延支付任一期转让款，卖方有权要求其在15个工作日内付清，并每日按应付未付款项的万分之一计付违约金。逾期付款超过30日的，卖方有权解除合同，收回目标公司已经变更的股权，买方还应立即支付违约金2亿元。

买方从6月6日起不再享有履行抗辩权。它到7月20日才把2.2亿元的等值港币汇完，逾期已经超过30日。《合同法》第九十三条第二款（现行《民法典》第五百六十二条第二款）规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同。第九十六条第一款（现行《民法典》第五百六十五条第一款）规定，主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。卖方2017年7月26日发出《解除合同通知书》并于当日送达，合同在这一天合法解除。

买方在7月19日、7月20日的付款本身符合合同约定。二审说，这两笔钱是用港币付到合同指定的香港收款账户的，付款方式没有错。合同也没有约定每笔付款前要取得卖方同意。卖方在7月13日的《函》里，还明确要求买方「应依据合同的约定履行相应的付款义务」。卖方关于拒不收款、办理股权过户的前提未成就这些主张，都没有改变逾期已经超过30日的事实。

一审在这一点上的判断被整体推翻。一审认为买方迟延付款没有影响合同目的实现、不构成根本违约，不符合《合同法》第九十四条（现行《民法典》第五百六十三条）的解除条件，还判合同继续履行。二审认定一审认定事实和适用法律均有错误，予以纠正。

退4.28亿港币，2亿元违约金两头都没给

合同解除后按《合同法》第九十七条（现行《民法典》第五百六十六条第一款）处理。尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。

卖方收取的4.28亿港币失去合同依据，应当返还，还要承担占有期间的孳息。买方主张按月利率2%计息，二审没有采纳，理由是这一标准缺乏合同依据。外币贷款利率从2000年9月21日起由各金融机构自主确定，港币贷款利率难以确定，所以参照合同里双方约定的日万分之一标准计息，自2017年7月27日起算。

买方一侧的违约责任保留了下来：以港币254570700元为基数，按日万分之一自2017年6月6日起计至2017年7月20日止。

两边各自主张的2亿元违约金都没有得到支持，理由不同。买方主张的依据是合同第九条第三款，任一方违反合同任一约定或保证、经书面整改通知60日内仍未整改完毕的，应向守约方支付2亿元违约金并赔偿损失。二审说双方在履行过程中都有违约行为，不符合这一条的适用条件。

卖方主张的依据是第九条第二款第1项。二审分析了这一条的功能。它把返还已经变更的股权和支付2亿元违约金一起作为恢复原状、赔偿损失的违约责任。可见这2亿元是用来弥补合同已经履行至股权变更阶段所产生的损失的。而本案解除发生在第一期第二笔转让款尚未付清、股权尚未变更的阶段。卖方没有充分举证证明解除造成的损失，土地也没有因为合同解除贬值，买方提交的证据反而显示溢价。这项请求因此缺乏充分的事实和法律依据，买方隐含提出的违约金过高应予减少的主张，也就没有再往下算。

受让方被判了连带。它是买方在合同里指定的受让方，实际支付了股权转让款，又与买方共同发函主张权利。二审认定它与买方是共同受让人，应与买方承担连带清偿责任。

这场纠纷，就差六天

卖方迟延通知，代价是买方的付款日往后推六天。买方在这六天里没有付款，代价是解除权成就。一笔13亿元的交易解除，已经付出去的4.28亿港币连本息退回，另外还要按日万分之一承担这六天的逾期付款违约金。两审在同一份通知义务上走向不同结论，中间隔的就是这六天。

从这几处细节里，可以拎出三条落到合同上的经验。

一是把付款条件挂在能自己核验的事实上。本案的付款条件是「涂销抵押登记完成当日」，而涂销完成与否是登记信息，不是只有对方才知道的事。

现在这类信息的查询渠道比2017年更明确。《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2024年3月10日第二次修订）第二十七条第一款规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。《不动产登记资料查询暂行办法》（自然资源部令第18号，2025年9月4日修订，2025年9月16日施行）第二十一条规定，有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼、仲裁，但不能提供利害关系证明材料的，可以提交身份证明与查询申请书，查询不动产的自然状况、是否存在共有情形、是否存在抵押权登记等情形、是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。签约后自己去查一次，成本远低于等一张通知函。

二是把通知义务写进合同。二审把通知义务定性为法定义务，合同写不写都要履行，这一条不是「写进去才有」。但写清楚通知方式、发到哪个地址、什么算送达，以及迟延通知时付款日怎么顺延、顺延几天，顺延就不必交给法院按诚实信用原则去推。

三是约定的解除条款要和付款安排对齐。30日的宽限期摆在分两期的13亿元交易里，只要一笔款项逾期就可能触发解除，而解除后要恢复原状的金额可能很大。逾期解除条款最好同时约定解除后已付款项怎么退、利息按什么标准算、违约金与实际履行阶段怎么挂钩。本案卖方手里的2亿元违约金条款，就是在这一点上落空的。

判决的最后一段写得不像裁判文书。二审说，双方对诚实信用原则以及通知附随义务都没有正确的法律认知，如果在纠纷端倪初起时善加沟通，完全可能避免纠纷扩大。2017年6月19日之后双方沟通不畅，往来的《律师函》《工作联系函》措辞过激，信任降到冰点，合作关系最终破裂。

二审：最高人民法院（2021）最高法民终1079号民事判决（2023年12月14日），《最高人民法院公报》2025年第7期「裁判文书选登」。一审：广东省高级人民法院（2017）粤民初61号民事判决（2021年3月30日）。

文/向银律师